Selon une étude OpinionWay pour Artémis Courtage, 92 % des Français jugent « essentiel ou important » d'être propriétaire de son logement. Pour eux, c'est à la fois un investissement patrimonial, une assurance d'indépendance et une protection en cas de complication de parcours. Mais dans un contexte d’inflation et de restriction d’accès aux prêts immobiliers, de plus en plus d’acheteurs sont tentés de traiter directement avec des particuliers pour éviter les honoraires d’agences. Si cela présente des avantages, se passer de l'accompagnement d'un professionnel de l'immobilier lors d'un achat requiert pourtant une attention particulière. Voici les cinq points à ne surtout pas négliger !

1. Ne pas suffisamment étudier les prix du marché

Une fois que vous avez défini votre budget pour l’achat de votre premier logement, la chasse peut officiellement commencer. Mais attention, les ondes positives d’un logement, ses nombreux rangements, sa décoration moderne et sa localisation centrale ne doivent pas être une excuse pour oublier d’étudier les prix du marché du quartier où vous souhaitez vous établir. La valeur d’un bien n’est pas la même d’une rue à l’autre, mais aussi, selon l’exposition des pièces à vivre, l’étage, les rénovations à prévoir et les particularités architecturales. Des petites nuances qui ne sont pas toujours simples à voir du premier coup d'œil, surtout quand on ne passe pas par un professionnel du secteur et qu’on se retrouve face à un vendeur qui nous raconte les moments merveilleux qu’il a passés entre ces murs.

Aussi, ne soyez pas dupe, ce n’est pas parce que vous évitez les frais d’agence que vous devez accepter d’acquérir un bien au-dessus du marché en raison de l’attachement personnel de ce dernier. Et au contraire, de ne pas vous méfier s’il est inférieur aux autres logements du coin. Pour éviter les mauvaises affaires, consultez les bases de données publiques des transactions immobilières et comparez les prix des biens équivalents dans le même quartier.

2. Ne pas prêter attention au diagnostic énergétique

Encore une fois, le prix est loin d’être le seul élément à prendre en considération au moment d’acheter un logement. Même si c’est un détail pour vous, un prix attractif pour compenser une mauvaise isolation est parfois (souvent) un mauvais calcul financier : factures énergétiques et travaux de rénovation onéreux peuvent plomber votre budget et vous mettre en difficulté. C’est pour cette raison qu’avant de faire une offre, il est impératif de consulter le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien en question. Obligatoire lors de toute transaction, ce dernier permet d’informer sur la consommation du logement et des gaz à effet de serre qu’il émet.

Il arrive pourtant que le vendeur ne donne pas d’informations sur le DPE d’un bien. Sachez que ce diagnostic est à la charge du vendeur et qu’il doit être effectué par un professionnel certifié. Il coûte entre 100 et 250€ selon la superficie et est valable pour une durée de dix ans.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2023, un logement (hors meublé de tourisme), situé en France métropolitaine peut être mis en location uniquement si sa consommation énergétique ne dépasse pas le seuil de 449 kWh par mètre carré de surface habitable par an. Mais aussi, depuis le 1er avril 2023, en cas de mise en vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble composé de plusieurs logements classés F ou G par le DPE et appartenant à un même propriétaire, le vendeur doit également vous fournir un audit énergétique.

3. Oublier de vérifier la conformité des aménagements précédents

« Après tout, cette petite extension ne dérangera personne », s’est sûrement dit le propriétaire lorsqu’il a volontairement oublié de déclarer son projet aux services de l’urbanisme de la ville. Aujourd’hui, pas étonnant que le vendeur que vous avez face à vous oublie un peu de préciser que certains travaux effectués (véranda, terrasse, balcon, fenêtre/huisserie, isolation thermique, panneau solaire, pompe à chaleur, volets…) ont été effectués sans les autorisations nécessaires.

Pour éviter de vous exposer à des sanctions (certaines peuvent aller jusqu’à 300 000 euros au pénal, ndlr) ou de devoir remettre le bien dans son état initial, prenez le temps de vérifier la conformité de tous les aménagements aux réglementations locales en vigueur ! Si vous n’avez pas encore signé le compromis de vente, c’est au propriétaire de régulariser les travaux. En revanche, lorsque vous êtes officiellement détenteur du bien, cette responsabilité vous incombe.

Bon à savoir : en théorie, dix ans après l’achèvement des travaux, vous ne risquez plus grande chose, puisqu’il y a un délai de prescription pour la plupart des installations.

4. Vouloir spéculer à court terme

En 20 ans, le prix des logements en France a augmenté de 160% tandis que les revenus moyens n’ont progressé que de 45%. Dans ces conditions, il est assez logique que beaucoup cherchent à spéculer en achetant un bien foncier. Pourtant, après des décennies d’euphorie, le marché subit depuis 2022 un ralentissement à cause des difficultés d’accès au crédit immobilier. Dans ce contexte, les spécialistes du secteur estiment qu’acheter pour revendre rapidement en faisant jouer l’effet de levier du crédit tout en dégageant une plus-value est une stratégie obsolète.

Et si la situation s’améliore un peu depuis quelques mois et que les refus de prêt chutent (- 60% au 1er trimestre 2024 par rapport au 1er trimestre 2023), un particulier a tout de même intérêt à choisir un bien avec une optique de détention d’au moins cinq ans, afin d’amortir les frais de notaire (7.5 à 8.5 % du prix d’achat pour un bien immobilier ancien ou de 2 à 3 % pour un bien immobilier neuf).

5. Ne pas penser aux charges supplémentaires du bien

Si devenir propriétaire est un rêve pour beaucoup de Français, cela entraîne des responsabilités financières importantes. Il est donc crucial d'en être conscient lors de l'élaboration de son budget prévisionnel. Le propriétaire est par exemple soumis à la taxe foncière et doit prendre en charge les frais d’entretien de son logement. Il arrive aussi que ce dernier soit dans l’obligation de s’acquitter des charges de copropriété et des frais d’assurance qui coûtent généralement plus cher qu’en location, car vous assurez également le bâti. Et si vous avez réalisé un investissement locatif, il est important d’avoir en tête que vous devez payer des taxes sur vos revenus fonciers.

Autrice : Romane G

Crédit photo : RDNE Stock project